Construire une villa à Bali avec une rentabilité à 15 %

Par Patrice Maubert, fondateur de Bali Investissement

Si vous voulez construire une villa à Bali qui se loue facilement, avec piscine, belle architecture et emplacement recherché, il faut compter généralement à partir de 130 000 €. C’est un excellent point d’entrée pour créer une villa attractive, pensée pour la location courte durée et capable de séduire dès les premières photos.

Un projet sérieux prend en général 15 à 18 mois, parce qu’une villa luxueuse ne se résume pas au chantier : il faut choisir la bonne zone, sécuriser le terrain, valider les autorisations, concevoir les plans, construire, meubler et préparer l’exploitation locative.

Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi ce budget est cohérent, pourquoi ce délai est nécessaire et comment construire une villa réellement rentable à Bali.

Construire ou acheter une villa déjà faite : qu’est-ce qui est le plus rentable ?

Acheter une villa déjà construite peut sembler plus simple, mais la même maison coûtera généralement plus cher une fois terminée. Vous payez le produit fini, la marge du vendeur et des choix déjà figés.

Le vrai risque, c’est l’exploitabilité. Certaines villas paraissent attractives parce qu’elles sont moins chères, mais elles sont situées dans des zones où la location courte durée n’est pas autorisée. Le fait qu’elles aient été louées pendant un ou dix ans ne garantit rien : si l’exploitation était irrégulière, les autorités indonésiennes peuvent intervenir, avec des conséquences lourdes pour le propriétaire étranger.

Une villa construite pour la revente est rarement optimisée pour la location courte durée. Elle peut être belle, confortable ou spectaculaire, sans intégrer les critères qui font durer la rentabilité : zonage, intimité, circulation, piscine, ombre, entretien, photos, avis, taux de remplissage et tarif de nuit.

Construire permet de partir du rendement attendu, puis de dessiner autour : zone autorisée, terrain, budget, nombre de chambres, expérience voyageurs et personnalisation. L’objectif est de créer une villa qui vous ressemble, sans casser les règles qui permettent de viser une rentabilité moyenne autour de 15 %.

Personnaliser sa villa sans casser la rentabilité

Construire sa villa permet aussi d’y mettre sa patte. C’est une vraie différence avec l’achat d’un bien déjà terminé : vous pouvez choisir l’ambiance, certains matériaux, l’organisation des espaces, le style architectural et le niveau de confort.

Mais une villa destinée à la location courte durée ne doit pas être pensée comme une résidence personnelle classique. Chaque choix doit rester compatible avec l’objectif locatif : séduire les voyageurs, obtenir de bons avis, maintenir un bon taux de remplissage et préserver la rentabilité.

C’est là que l’accompagnement prend toute sa valeur. Le but n’est pas de supprimer la personnalisation, mais de l’encadrer intelligemment : intégrer vos préférences sans casser les règles qui font performer une villa à Bali. Certains choix donnent du caractère au bien ; d’autres peuvent réduire son attractivité, compliquer l’entretien ou affaiblir les revenus.

Une villa rentable est donc un équilibre : votre projet, votre style, mais une structure pensée dès le départ pour la location courte durée.

Avant de construire une villa à Bali, valider la faisabilité globale

La première erreur est de commencer par l’architecture. Avant de dessiner une villa, il faut démontrer que le terrain permet légalement et techniquement le projet envisagé. Chez Bali Investissement, c’est précisément à ce stade que l’accompagnement prend tout son sens : un terrain séduisant sur une photo peut être inutilisable pour le modèle locatif prévu.

Le durcissement récent des contrôles rend cette phase non négociable. Les autorités balinaises ont annoncé des audits des permis touristiques et mené des opérations contre des développements non conformes. À Bingin, 48 établissements ont été démolis dans le cadre d’une campagne portant notamment sur le zonage et l’occupation de terrains protégés.

Zonage, droit de louer et autorisations : la question centrale

Construire et louer sont deux sujets différents. Une construction peut être autorisée alors que l’activité d’hébergement touristique ne l’est pas dans les mêmes conditions. Il faut donc vérifier à la fois la constructibilité du terrain et l’usage économique futur de la villa.

• Le plan de zonage et la destination officielle du terrain.
• La compatibilité du projet avec les règles locales d’urbanisme.
• Le permis de construire applicable au projet.
• Le certificat attestant la conformité et l’aptitude du bâtiment à être utilisé.
• Les licences nécessaires à l’exploitation locative selon le modèle choisi.
• La structure juridique utilisée pour exploiter et percevoir les revenus.

Cette distinction devient particulièrement importante dans un marché en croissance. Bali a accueilli environ 6 948 754 visiteurs internationaux en 2025, en hausse de 9,72 % sur un an. La demande existe, mais elle ne transforme pas automatiquement chaque villa en actif locatif légal et rentable.

Les démarches officielles relatives au PBG (autorisation de construire) et au SLF (certificat d’aptitude fonctionnelle) sont centralisées dans le système SIMBG du ministère indonésien des Travaux publics.

Les 10 étapes pour faire construire une villa à Bali

À mes yeux, l’étape la plus sous-estimée est la définition du programme. Une villa n’est pas seulement un objet architectural. Elle doit être dimensionnée pour une clientèle. Une villa de deux chambres à Canggu, une villa familiale à Nusa Dua et une villa premium avec vue mer à Ungasan ne répondent pas aux mêmes usages ni aux mêmes équilibres économiques.

Pourquoi prévoir 15 à 18 mois pour construire une villa à Bali ?

Construire une villa locative à Bali prend généralement 15 à 18 mois, parce qu’il s’agit d’un projet sur mesure, pas d’un produit construit à la chaîne.

Les 2 à 3 premiers mois servent à cadrer le projet : budget, zone, terrain, objectif de revenus, nombre de chambres, style souhaité et règles de location courte durée à respecter.

Les 3 à 4 mois suivants permettent de concevoir la villa : plans, architecture, piscine, circulation, intimité des chambres, matériaux, ameublement, autorisations et validation progressive par le client.

La phase chantier prend ensuite plusieurs mois, avec des étapes contrôlées : fondations, structure, toiture, réseaux, finitions, piscine, mobilier et équipements. Chaque phase doit être suivie, documentée et validée avant de passer à la suivante.

Les dernières semaines servent à préparer l’exploitation : décoration finale, photos, conciergerie, maintenance, ménage, tarification et mise en ligne. C’est ce travail complet qui transforme une villa neuve en produit locatif prêt à performer.

Quel budget prévoir pour construire une villa rentable à Bali ?

Sur un budget de villa à Bali, ma première question est simple : quels euros vont réellement créer de la valeur locative ?

Je préfère investir dans une bonne zone, une piscine bien placée, une architecture photogénique, des chambres confortables, de l’intimité, de l’ombre, une vraie cuisine, un ameublement solide et une maison facile à exploiter.

À l’inverse, certains choix coûtent cher sans améliorer les revenus : foncier surpayé, mètres carrés inutiles, matériaux fragiles, finitions trop personnelles, volumes spectaculaires mais difficiles à entretenir.

Le bon budget n’est donc pas celui qui donne la villa la plus grande. C’est celui qui garde la bonne proportion entre coût du projet, tarif moyen par nuit, taux de remplissage, charges d’exploitation et objectif de rentabilité.

Cas concret : une villa 2 chambres pensée pour la location

Exemple concret : avec un budget autour de 170 000 €, l’objectif n’est pas simplement d’ajouter une deuxième chambre. L’objectif est de créer une villa deux chambres pensée pour mieux louer : deux vraies intimités, une piscine visible depuis le salon, des chambres tournées vers l’extérieur, une circulation fluide et une première impression forte dès l’entrée.

Une villa deux chambres performante doit pouvoir accueillir deux couples sans promiscuité. Les chambres ne doivent pas être collées sans réflexion, les portes ne doivent pas ouvrir directement sur les lits, et chaque espace doit préserver le confort, l’intimité et l’expérience de séjour.

La piscine devient un élément central : elle doit être visible, photographiable, agréable à vivre, avec une terrasse exploitable, de l’ombre, une vraie ambiance le soir et un entretien possible sans traverser la maison. Ce sont ces détails qui créent les photos, les avis, le taux de remplissage et le tarif de nuit.

À ce niveau de budget, on ne paie pas seulement des mètres carrés. On finance une structure locative : architecture, confort, climatisation intégrée, cuisine réellement équipée, matériaux qui racontent Bali, bureau/fibre, buanderie fermée et logistique pensée pour la location courte durée. C’est cette cohérence qui permet de viser une rentabilité moyenne autour de 15 % sur la durée de possession du bien.

Comment sécuriser le chantier, le planning et les paiements ?

Le chantier doit être piloté par jalons vérifiables. Les paiements ne devraient pas être déclenchés uniquement parce qu’une date est atteinte. Ils doivent correspondre à des travaux exécutés, contrôlés et documentés.

• Planning détaillé par lot et par phase.
• Comptes rendus réguliers avec photos datées.
• Validation des matériaux avant commande.
• Contrôle de la structure, de l’étanchéité et des réseaux avant fermeture.
• Suivi des écarts entre devis initial et dépenses réelles.
• Procédure écrite pour les modifications en cours de chantier.
• Retenue de garantie ou solde conditionné à la levée des réserves.

Le climat balinais impose une vigilance particulière sur le drainage, l’humidité, la ventilation, la protection des bois, la corrosion, l’étanchéité des toitures et l’entretien des piscines. Les inondations de 2025 ont également relancé le débat sur l’impact du développement rapide et l’insuffisance de certaines infrastructures de drainage.

Réceptionner la villa avant de la mettre en location

La réception est une phase technique, pas une visite de courtoisie. Elle doit vérifier le fonctionnement réel du bâtiment avant le paiement final et la remise des clés.

• Test des installations électriques et de la mise à la terre.
• Test de pression de l’eau et fonctionnement des pompes.
• Contrôle des évacuations, du drainage et de l’assainissement.
• Essai complet de la piscine et de son local technique.
• Contrôle des pentes, infiltrations et étanchéités.
• Vérification des menuiseries, serrures et équipements.
• Liste de réserves avec délai de correction.
• Remise des plans, garanties, notices, factures et autorisations.

Une fois ces points validés, la préparation locative peut commencer : ameublement, photographie, tarification, procédures d’accueil, maintenance, ménage, gestion des plateformes et suivi comptable. La construction n’est donc qu’une partie du projet. La qualité de l’exploitation déterminera ensuite la satisfaction des voyageurs et la performance réelle du bien.

Constructeur de villa à Bali ou accompagnement complet : quelle différence ?

Même avec un bon constructeur, construire à Bali depuis l’étranger peut devenir très lourd si personne ne coordonne le projet sur place.

Dans le meilleur des cas, un constructeur peut livrer une maison propre, solide et bien finie. Mais même si le produit est bien construit, cela ne suffit pas pour sécuriser un investissement locatif : il reste le terrain, le zonage, les autorisations, les paiements, les arbitrages, les finitions, l’ameublement et la future exploitation.

Un problème de zonage, une question chez le notaire, un blocage bancaire, une autorisation à clarifier, un doute sur le terrain, une modification de plan ou un désaccord sur les finitions peuvent obliger le client à se déplacer. Un billet à 800 €, plus l’hôtel, les repas, les transports et le temps perdu, peut vite coûter 2 000 € par voyage.

Sur cinq déplacements, cela représente déjà 10 000 €. Sur dix déplacements, 20 000 €. Sur une villa à 130 000 €, ce surcoût peut représenter plus de 15 % du budget initial. C’est énorme, et cela dégrade directement la rentabilité.

Le rôle de Bali Investissement est précisément d’éviter cette dérive : contrôler, arbitrer, vérifier, coordonner et sécuriser le projet sur place, pour que le client n’ait pas à porter seul la charge administrative, technique et mentale d’une construction à 12 000 kilomètres.

Questions fréquentes

Construire une villa à Bali avec une feuille de route claire

Faire construire à Bali peut créer un actif immobilier attractif, mais uniquement si le projet est pensé dans son ensemble. Terrain, zonage, autorisations, technique, budget, exploitation et maintenance doivent avancer dans le même sens.

Mon rôle, avec l’équipe Bali Investissement, est de transformer cette complexité en processus contrôlé. Avant de parler d’architecture ou de rendement, nous devons d’abord démontrer que le terrain, le montage et le modèle locatif sont cohérents.