Par Patrice Maubert, conseiller en gestion de patrimoine — fondateur de Bali Investissement

Les pièges de l’investissement à Bali ne viennent pas seulement d’un mauvais vendeur. Ils apparaissent surtout quand le foncier, le zonage, le montage juridique, le budget, la construction et l’exploitation locative sont traités séparément.

Je suis Patrice Maubert, fondateur de Bali Investissement. Mon avis est simple : un projet ne doit jamais être validé parce qu’une villa est belle, qu’un rendement semble élevé ou qu’un terrain paraît bon marché. Il doit être validé parce que chaque risque important a été identifié, documenté et intégré dans une décision cohérente.

Le contexte actuel renforce cette exigence. Bali a accueilli près de 6,95 millions de visiteurs internationaux en 2025, soit environ 9,7 % de plus qu’en 2024. Mais cette croissance s’accompagne de contrôles plus fermes. À Bingin, 48 établissements ont été démolis en 2025 dans le cadre d’une opération liée notamment au zonage et à l’occupation irrégulière de terrains.

Piège n°1 — Investir à Bali sans vérifier le droit réellement acquis

Un investisseur étranger ne peut pas simplement acheter un terrain en pleine propriété comme un citoyen indonésien. Selon le projet, plusieurs cadres peuvent être étudiés : leasehold, droit d’usage ou structure indonésienne à capitaux étrangers. Aucun montage ne convient automatiquement à tous les investisseurs.

Il faut vérifier l’identité du détenteur des droits, le titre foncier, les charges éventuelles, les limites cadastrales, les clauses de renouvellement, la cessibilité et les conditions de sortie.

Mon avis : aucune économie de prix ne compense un droit foncier mal défini.

Piège n°2 — Confondre terrain constructible et location autorisée

Un terrain peut permettre une construction sans permettre l’activité locative imaginée. Le zonage, la destination du terrain, les autorisations de construire et les licences d’exploitation sont des contrôles distincts.

Les démolitions de Bingin ont montré qu’une activité ancienne et rentable ne constitue pas une preuve de conformité. L’opération a concerné 48 établissements et rappelle qu’un revenu historique n’efface pas une infraction de zonage. Le reportage consacré à cette opération illustre la gravité du risque.

Contrôle	Question	Risque évité
Zonage	L’usage prévu est-il compatible ?	Exploitation interdite
Construction	Les plans correspondent-ils aux autorisations ?	Sanction ou remise en conformité
Licence	La location touristique est-elle autorisée ?	Activité suspendue
Accès	Le droit de passage est-il écrit ?	Conflit ou perte de valeur

Notre guide sur la construction d’une villa à Bali détaille les validations qui doivent précéder le chantier.

Piège n°3 — Construire son budget sur le prix affiché

Le prix d’un terrain ou d’un chantier ne représente pas le coût total. Un budget fiable doit intégrer le foncier ou le bail, les vérifications juridiques, les études, l’architecture, la construction, les extérieurs, les raccordements, les autorisations, l’ameublement, la mise en exploitation et une réserve pour imprévus.

Le projet le moins cher peut devenir le plus coûteux s’il exige des terrassements, un renforcement de l’accès, un traitement de l’humidité, une reprise des réseaux ou une régularisation administrative.

Piège n°4 — Croire un rendement sans refaire les calculs

Les investisseurs demandent naturellement si investir à Bali est rentable. Mais une réponse fondée sur un seul pourcentage est dangereuse. Un rendement brut peut ignorer les plateformes, le personnel, le ménage, l’entretien, l’électricité, la piscine, la fiscalité, les périodes creuses et le renouvellement du mobilier.

Hypothèse	Erreur fréquente	Contrôle prudent
Tarif moyen	Retenir les meilleurs prix	Comparer des villas similaires
Occupation	Prolonger la haute saison	Tester trois scénarios
Charges	Oublier gestion et maintenance	Calculer après charges
Fiscalité	Appliquer une règle générale	Vérifier la structure réelle

Les rendements doivent rester des projections. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Piège n°5 — Choisir la villa avant la clientèle cible

Une grande villa n’est pas automatiquement plus rentable. Une chambre supplémentaire ou une architecture très personnelle peuvent augmenter le coût sans élargir la clientèle. Canggu, Ubud, Seminyak, Ungasan et Nusa Dua ne répondent pas aux mêmes logiques.

Piège n°6 — Faire confiance sans organiser les contrôles

La fiabilité ne doit pas reposer uniquement sur une recommandation, une présence francophone ou une bonne communication. Le projet doit prévoir des contrats clairs, des responsabilités identifiées, des paiements liés à des jalons, des comptes rendus, des contrôles techniques et la conservation des documents.

• Vérifier qui signe chaque contrat.
• Identifier le responsable de chaque livrable.
• Conditionner les paiements à des travaux contrôlés.
• Exiger des devis détaillés et des modifications écrites.
• Prévoir la réception et la levée des réserves.

Mon avis : la confiance est nécessaire, mais elle doit être soutenue par une méthode. Le rôle d’un accompagnateur est de rendre chaque étape compréhensible et contrôlable.

Piège n°7 — Oublier la revente et la durée du projet

La valeur future dépendra de la durée résiduelle du droit foncier, de l’état du bâtiment, de la qualité des contrats, de la possibilité de céder le projet et de l’attractivité durable de la zone.

Question	Pourquoi elle compte
Le droit peut-il être cédé ?	Une cession complexe réduit les acheteurs possibles
Le renouvellement est-il encadré ?	L’incertitude affecte la valeur
La villa restera-t-elle attractive ?	Un produit trop personnel vieillit plus vite
La maintenance est-elle budgétée ?	Le climat tropical accélère l’usure

La grille de contrôle de Patrice avant d’investir à Bali

• Le droit foncier est-il clairement défini ?
• Le zonage permet-il l’activité prévue ?
• Les autorisations correspondent-elles aux plans ?
• Le budget couvre-t-il la mise en exploitation ?
• Le rendement résiste-t-il à un scénario prudent ?
• La villa correspond-elle à la clientèle locale ?
• Les paiements et contrôles sont-ils organisés ?
• La stratégie de sortie est-elle prévue ?

Questions fréquentes sur les pièges de l’investissement à Bali

Quel est le principal piège avant d’investir à Bali ?

Signer avant d’avoir vérifié le droit foncier, le zonage, les autorisations et l’usage locatif réellement permis.

Un étranger peut-il investir légalement à Bali ?

Oui, avec un montage adapté à sa situation et au projet. Aucun cadre ne doit être choisi automatiquement.

Comment vérifier si une villa peut être louée ?

En contrôlant le zonage, la conformité de la construction, les autorisations et les licences nécessaires.

Peut-on se fier au rendement annoncé ?

Non sans recalcul intégrant coût total, occupation, commissions, charges, fiscalité et maintenance.

Comment réduire les risques avant de signer ?

En organisant une due diligence foncière, juridique, administrative, technique, budgétaire et commerciale.

Éviter les pièges sans renoncer au potentiel de Bali

Investir à Bali peut s’inscrire dans une stratégie patrimoniale cohérente, mais le potentiel touristique ne remplace jamais la méthode. Les meilleurs projets sont ceux dans lesquels le terrain, le montage, la construction, le budget, l’exploitation et la sortie ont été pensés ensemble.

Avec l’équipe Bali Investissement, mon rôle est de transformer les incertitudes en points de contrôle. Notre approche de l’investissement à Bali relie la décision patrimoniale aux réalités juridiques, techniques et opérationnelles.