Par Patrice Maubert, conseiller en gestion de patrimoine — fondateur de Bali Investissement

Les risques d’un investissement à Bali ne se résument pas aux arnaques ou aux erreurs de débutant. Ils sont plus structurels : droit foncier spécifique, réglementation évolutive, dépendance au tourisme, fiscalité locale, exposition climatique, gestion à distance et valeur de revente.

Je suis Patrice Maubert, fondateur de Bali Investissement. Mon rôle n’est pas de présenter Bali comme un investissement sans risque. Il consiste à distinguer les risques que l’on peut réduire par des contrôles, ceux que l’on peut absorber par un budget prudent et ceux qu’il faut accepter comme inhérents à un investissement immobilier international.

Le contexte reste porteur : Bali a accueilli près de 6,95 millions de visiteurs internationaux en 2025. Mais la fréquentation touristique ne protège ni d’un mauvais montage juridique, ni d’une baisse locale de la demande, ni d’un problème d’accès, de drainage ou d’exploitation. Un marché dynamique peut même masquer plus longtemps les faiblesses d’un projet.

Risques investissement Bali : quelle différence avec les pièges à éviter ?

Un piège est généralement une erreur évitable : signer trop vite, croire un rendement brut, choisir un terrain sans audit ou payer un chantier sans contrôle. Un risque structurel demeure même lorsque le projet est correctement préparé. Il doit être évalué, limité et accepté en connaissance de cause.

Notre article sur les 7 pièges à éviter avant d’investir à Bali traite des erreurs opérationnelles. Ici, l’objectif est d’évaluer les risques qui subsistent même avec un projet bien construit.

Risque n°1 — Le cadre foncier et juridique pour un investisseur étranger

Le premier risque est de ne pas détenir le même type de droit qu’en France. Les étrangers n’accèdent pas librement à la pleine propriété foncière réservée aux citoyens indonésiens. Selon le projet, l’investissement peut reposer sur un bail longue durée, un droit d’usage ou une structure locale adaptée.

Le risque ne disparaît pas une fois le contrat signé. La durée résiduelle, les conditions de renouvellement, la cessibilité, la succession, les obligations du bailleur et la compatibilité avec l’activité prévue influencent la valeur du projet pendant toute sa vie.

L’avis de Patrice : dans un investissement international, il faut valoriser le droit acquis autant que le bâtiment. Une villa magnifique n’a pas la même valeur avec un droit clair, transmissible et durable qu’avec un contrat fragile.

Risque n°2 — L’évolution de la réglementation et de la fiscalité à Bali

Un projet immobilier est un engagement long. Les règles d’urbanisme, les licences touristiques, les obligations des sociétés, la fiscalité et les conditions d’exploitation peuvent évoluer pendant sa durée. Le risque consiste à bâtir tout le modèle économique sur le maintien permanent d’un régime actuel.

Une projection sérieuse doit donc prévoir des coûts de conformité, un suivi comptable et juridique, ainsi qu’une capacité d’adaptation. Elle doit aussi distinguer la fiscalité du bien, celle de la structure d’exploitation et la situation personnelle de l’investisseur français.

Risque n°3 — La dépendance au tourisme et aux évolutions du marché locatif

Bali bénéficie d’une demande touristique internationale forte, mais l’immobilier locatif reste exposé aux variations de fréquentation, aux changements de clientèle, à la concurrence et aux crises extérieures. Une hausse globale des visiteurs ne garantit pas la performance de toutes les zones.

Le marché peut aussi se déplacer. Une zone très recherchée aujourd’hui peut souffrir demain de circulation, de surconstruction, de bruit ou d’une offre locative devenue trop abondante. À l’inverse, une zone moins chère peut rester difficile à commercialiser faute d’accès ou de services.

Je recommande de tester au minimum trois scénarios : prudent, central et favorable. Si le projet ne reste cohérent que dans le scénario favorable, le niveau de risque est trop élevé.

Risque n°4 — Le climat tropical, les inondations et les infrastructures

Le climat balinais impose des contraintes techniques durables : pluies intenses, humidité, corrosion, termites, drainage, stabilité des sols et entretien des piscines. Ces éléments ne sont pas de simples détails de construction. Ils influencent les charges, la disponibilité locative et la valeur de revente.

En septembre 2025, de graves inondations ont touché Denpasar et plusieurs régions de Bali, causant des décès, des évacuations et des perturbations d’accès à l’aéroport. Les autorités ont fait état de routes bloquées et de dégâts importants. Le bilan rapporté par Reuters montre que le risque climatique et la qualité des infrastructures doivent faire partie de l’audit d’un terrain.

• Étudier la topographie et le ruissellement.
• Vérifier les historiques d’inondation de la zone.
• Dimensionner le drainage et les évacuations.
• Contrôler la qualité de l’accès en saison des pluies.
• Choisir des matériaux adaptés au climat tropical.
• Prévoir une maintenance régulière dès le budget initial.

Risque n°5 — La gestion locative à distance depuis la France

Un investissement à Bali est souvent piloté à plusieurs milliers de kilomètres. Cette distance crée un risque d’information : l’investisseur dépend des données transmises sur les réservations, les dépenses, les travaux, le personnel et l’état du bâtiment.

La réponse ne consiste pas seulement à choisir un gestionnaire. Il faut organiser un système de contrôle : contrats, reporting, accès aux plateformes, validation des dépenses, inventaires, maintenance préventive et procédure d’urgence.

La page consacrée à la gestion locative clés en main présente l’organisation opérationnelle prévue après la livraison.

Risque n°6 — La liquidité, la revente et la valeur future du projet

Un bien immobilier à Bali ne se revend pas avec la même profondeur de marché qu’un appartement dans une grande ville française. Le nombre d’acheteurs dépendra du droit restant, du montage, de la zone, de la qualité de la villa, de son historique d’exploitation et de la documentation disponible.

Le risque de liquidité signifie qu’une vente peut prendre du temps ou nécessiter une décote. Il faut donc éviter de mobiliser dans le projet une épargne dont on pourrait avoir besoin rapidement.

Matrice de décision : quels risques peut-on réellement maîtriser ?

Questions fréquentes sur les risques d’investir à Bali

Encadrer le risque plutôt que le nier

Investir à Bali peut offrir une diversification patrimoniale et un potentiel locatif intéressant. Mais la qualité d’un projet ne se mesure pas à l’absence de risque. Elle se mesure à la capacité de l’investisseur et de son accompagnateur à identifier les risques, à les chiffrer et à construire une réponse réaliste.

Chez Bali Investissement, nous relions la recherche foncière, le juridique, la conception, la construction, l’administratif, le comptable et la gestion locative. Cette continuité permet d’éviter qu’une décision prise au début fragilise le projet plusieurs années plus tard. Notre page Investir à Bali présente cette logique d’accompagnement global.