Par Patrice Maubert, fondateur de Bali Investissement

Construire une villa à Bali ne consiste pas seulement à choisir un terrain, dessiner un plan et lancer un chantier. C’est une opération immobilière complète qui doit aligner le foncier, le zonage, le droit d’usage, les autorisations, la conception, le budget, la construction, l’exploitation locative et la maintenance.

Je suis Patrice Maubert, fondateur de Bali Investissement. Dans cet article, je vous propose une feuille de route concrète pour comprendre comment faire construire une villa à Bali sans avancer à l’aveugle. Mon objectif n’est pas de simplifier artificiellement le sujet, mais de vous montrer les vérifications techniques et administratives qui doivent être menées avant, pendant et après le chantier.

Cette prudence est d’autant plus importante que le contexte s’est durci. En 2025, Bali a accueilli près de 6,95 millions de visiteurs internationaux, soit environ 9,7 % de plus qu’en 2024, tandis que les autorités renforçaient parallèlement les contrôles sur les constructions et activités touristiques irrégulières. La démolition de 48 établissements à Bingin a illustré de manière spectaculaire le risque lié au non-respect du zonage, des autorisations et de l’usage légal du foncier.

Avant de construire une villa à Bali, valider la faisabilité globale

La première erreur est de commencer par l’architecture. Avant de dessiner une villa, il faut démontrer que le terrain permet légalement et techniquement le projet envisagé. Chez Bali Investissement, c’est précisément à ce stade que l’accompagnement prend tout son sens : un terrain séduisant sur une photo peut être inutilisable pour le modèle locatif prévu.

Le durcissement récent des contrôles rend cette phase non négociable. Les autorités balinaises ont annoncé des audits des permis touristiques et mené des opérations contre des développements non conformes. À Bingin, 48 établissements ont été démolis dans le cadre d’une campagne portant notamment sur le zonage et l’occupation de terrains protégés.

Zonage, droit de louer et autorisations : la question centrale

Construire et louer sont deux sujets différents. Une construction peut être autorisée alors que l’activité d’hébergement touristique ne l’est pas dans les mêmes conditions. Il faut donc vérifier à la fois la constructibilité du terrain et l’usage économique futur de la villa.

• Le plan de zonage et la destination officielle du terrain.
• La compatibilité du projet avec les règles locales d’urbanisme.
• Le permis de construire applicable au projet.
• Le certificat attestant la conformité et l’aptitude du bâtiment à être utilisé.
• Les licences nécessaires à l’exploitation locative selon le modèle choisi.
• La structure juridique utilisée pour exploiter et percevoir les revenus.

Cette distinction devient particulièrement importante dans un marché en croissance. Bali a accueilli environ 6 948 754 visiteurs internationaux en 2025, en hausse de 9,72 % sur un an. La demande existe, mais elle ne transforme pas automatiquement chaque villa en actif locatif légal et rentable.

Les 10 étapes pour faire construire une villa à Bali

À mes yeux, l’étape la plus sous-estimée est la définition du programme. Une villa n’est pas seulement un objet architectural. Elle doit être dimensionnée pour une clientèle. Une villa de deux chambres à Canggu, une villa familiale à Nusa Dua et une villa premium avec vue mer à Ungasan ne répondent pas aux mêmes usages ni aux mêmes équilibres économiques.

Quel budget prévoir pour construire une villa à Bali ?

Le budget doit être construit en coût global. Un prix de construction au mètre carré ne suffit pas, car il exclut souvent le terrain, les études, les permis, les raccordements, l’ameublement et la réserve de sécurité.

Les modèles présentés par Bali Investissement sont affichés à partir de 130 000 € pour les configurations les plus compactes et peuvent atteindre environ 395 000 € pour les plus grandes villas. Ces montants sont des prix « à partir de » et doivent être confirmés selon le terrain, la zone, les surfaces et le niveau de finition.

Comment sécuriser le chantier, le planning et les paiements ?

Le chantier doit être piloté par jalons vérifiables. Les paiements ne devraient pas être déclenchés uniquement parce qu’une date est atteinte. Ils doivent correspondre à des travaux exécutés, contrôlés et documentés.

• Planning détaillé par lot et par phase.
• Comptes rendus réguliers avec photos datées.
• Validation des matériaux avant commande.
• Contrôle de la structure, de l’étanchéité et des réseaux avant fermeture.
• Suivi des écarts entre devis initial et dépenses réelles.
• Procédure écrite pour les modifications en cours de chantier.
• Retenue de garantie ou solde conditionné à la levée des réserves.

Le climat balinais impose une vigilance particulière sur le drainage, l’humidité, la ventilation, la protection des bois, la corrosion, l’étanchéité des toitures et l’entretien des piscines. Les inondations de 2025 ont également relancé le débat sur l’impact du développement rapide et l’insuffisance de certaines infrastructures de drainage.

Réceptionner la villa avant de la mettre en location

La réception est une phase technique, pas une visite de courtoisie. Elle doit vérifier le fonctionnement réel du bâtiment avant le paiement final et la remise des clés.

• Test des installations électriques et de la mise à la terre.
• Test de pression de l’eau et fonctionnement des pompes.
• Contrôle des évacuations, du drainage et de l’assainissement.
• Essai complet de la piscine et de son local technique.
• Contrôle des pentes, infiltrations et étanchéités.
• Vérification des menuiseries, serrures et équipements.
• Liste de réserves avec délai de correction.
• Remise des plans, garanties, notices, factures et autorisations.

Une fois ces points validés, la préparation locative peut commencer : ameublement, photographie, tarification, procédures d’accueil, maintenance, ménage, gestion des plateformes et suivi comptable. La construction n’est donc qu’une partie du projet. La qualité de l’exploitation déterminera ensuite la satisfaction des voyageurs et la performance réelle du bien.

Pourquoi l’accompagnement global change le niveau de risque

Chez Bali Investissement, nous accompagnons le projet de la recherche foncière à la gestion locative. Cela signifie que le choix du terrain, la conception, les vérifications juridiques, la construction, les démarches administratives et l’exploitation ne sont pas traités comme des dossiers séparés.

C’est cette continuité qui permet d’éviter le scénario le plus dangereux : une villa réussie architecturalement, mais construite sur un terrain incompatible avec l’usage locatif, mal autorisée ou trop coûteuse à exploiter. La complexité n’est pas un argument commercial artificiel ; elle correspond à la réalité d’un projet transfrontalier mené dans un cadre réglementaire et technique spécifique.

Pour comprendre notre méthode, consultez la page dédiée à la construction de villas à Bali et notre présentation du cadre juridique applicable aux investisseurs étrangers.

Questions fréquentes

Construire une villa à Bali avec une feuille de route claire

Faire construire à Bali peut créer un actif immobilier attractif, mais uniquement si le projet est pensé dans son ensemble. Terrain, zonage, autorisations, technique, budget, exploitation et maintenance doivent avancer dans le même sens.

Mon rôle, avec l’équipe Bali Investissement, est de transformer cette complexité en processus contrôlé. Avant de parler d’architecture ou de rendement, nous devons d’abord démontrer que le terrain, le montage et le modèle locatif sont cohérents.